Bu makale 315 kez okundu.
Devre mülkün niteliğini belirlemeden önce bu kurumla ilgili uygulanacak hükümlerin izahına girişiyor olmamız yadırganmamalıdır. Çünkü, devre mülkün niteliği hakkındaki başlangıçta eşya hukuku öğretisinde oluşmuş yanılgıların varlığı, devre mülke ilişkin olarak uygulanacak kaynakların iyi irdelenmemesi sonucu oluşmuştur. Kanun koyucunun artık yeni tabirle paylı mülkiyete dayanan ve aynı zamanda aşağıda değineceğimiz hukuki boyutuyla irtifak hakkıyla ikili (düalist) ayni hakka dayalı bir sistem oluşturması zihinlerde karışıklığa yol açmıştır. Hal böyle olunca, salt kanunun deyimsel yorumuna itibarla devre mülk hakkının bir irtifak hakkı niteliğinde olmadığına ilişkin görüşler, bugün hala yanılgıya dayalı varlıklarını sürdürmektedir. Kanun koyucu, bir irtifak hakkı olarak düzenlenen devre mülke ilişkin hükümlerde, TMK m.779-838 arasında yer alan irtifak hakları yanında tip serbestisi olmaması yani sınırlı sayı ilkesince (numerus clausus; tadadi) yeni bir irtifak türüne vücut vermek istemiştir. Aynı zamanda yine irtifak haklarına özgü içerik (muhteva) serbestisi olmaması ilkesine bağlı olarak sistemin özelliği gözetilerek bu konuda istisnai bir irade özgürlüğü alanı bırakıldığını görüyoruz[1]. Başka bir ifade ile hükümler, birkaç emredici hüküm dışında (örneğin, KMK m. 59/1. c.; m. 61/I. f., 2.c.; m. 60) tamamlayıcı hükümlerdir[2]. Bu nedenle çizilen bu sınır içinde taraflar, devre mülkün içeriğini (muhtevasını) irade özgürlüğünce düzenleyebileceklerdir.
KMK'nın konuya ilişkin hükümlerinde yer almayan ve tarafların düzenlemedikleri konularda ise sorun, tamamıyla tamamlayıcı hükümlerle (yedek hukuk kurallar); bu dahi yoksa TMK m.1 hükmü uyarınca çözümlenecektir. Doğacak hüküm boşluklarında kıyasen uygulanacak tamamlayıcı hükümlerin belirlenmesinde konumuz açısından tam bir karışıklık söz konusudur. Sorun, paylı mülkiyete bağlı bir irtifak hakkı olarak düzenlenen kurumun kendine özgü yapısından ve kıyasen uygulanacak hükümlerin çok çeşitli nitelikte olmasından kaynaklanmaktadır. Bunu öngören kanun koyucu, ‘‘devre mülk hakkı sahiplerinin hak ve borçları, yetki ve sorumluluklarının tespit ve uyuşmazlıklarının çözümlenmesinde bu kanunda sözleşmede veya yönetim planında hüküm bulunmayan hallerde Türk Medeni Kanunu ve ilgili diğer kanun hükümleri uygulanır’’ kuralını getirmiş bulunmaktadır (KMK m. 65). Hemen belirtmek gerekirse bu hüküm, devre mülk hakkı konusunda uygulanacak hükümleri açık bir şekilde belirlememektedir.
Başlık altında yanılgı oluşturacağını savunacağımız bu sırayı, konuyu ikiye ayırarak incelemek gerekecektir. Buna göre, Borçlar Hukuku ve Eşya Hukukuna ilişkin sahanın düzenleme konusu farklılığı gözetilmelidir. Böylece paylı mülkiyet/irtifak modeline dayalı bir ayni hak oluşturmanın, eşya hukuku hükümleri çerçevesinde tabi olacağı kurallar ile devre mülk sözleşmesi olarak adlandırılmış bağımsız bölümün, kullanma, yararlanma ve yönetimi konusunda adi yazılı metnine dayalı olarak borçlar hukukunun temel olarak irade özgürlüğüne tabiliği görülebilecektir. KMK m.65’nin bu ayrımlara dayanmayan hükmünü öncelikle inceleyerek andığımız ayrıma dayalı olarak kaynakların sıralanışını, olması lazım gelen boyutuyla irdeleyelim. KMK m.65 hükmünün ‘‘Devre mülk hakkı sahiplerinin hak ve borçları, yetki ve sorumluluklarının tespit ve uyuşmazlıkların çözümlenmesinde bu Kanunda, sözleşmede veya yönetim planında hüküm bulunmayan hallerde Türk Medeni Kanunu ve ilgili diğer kanun hükümleri uygulanır’’ şeklindeki ifadesi karşısında eğer bu hükme dayalı sıralamaya itibar edilecek olursa devre mülke özgü uyuşmazlıkların çözümlenmesinde şu sıra gözetilecektir;
İşte bu sıralama ile varılacak sonuçlar yanlış olacaktır. Çünkü, sıralama, hükümlerinin yer aldığı kaynağa göre yapılmış; bu kaynakta yer alan hükümlerin niteliği göz önüne alınmamıştır. Halbuki, uygulama sırasının, hükümlerin niteliğine göre yapılması bir zorunluluktur.
Konu hakkında ilk uygulanacak hükümler, kaynağı ne olursa olsun emredici hükümlerdir. Örneğin, KMK m.57-65 hükümlerinde, devre mülk hakkının kazanılması ve tescili hakkında hüküm bulunmaması karşısında, TMK m.781 ‘‘irtifak hakkının kurulmasına ilişkin sözleşmenin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmesine bağlıdır’’ şeklindeki hükmü ve TMK m.780/II f. ‘‘İrtifak hakkının kazanılmasında ve tescilinde, aksi öngörülmüş olmadıkça taşınmaz mülkiyetine ilişkin hükümler uygulanır’’ şeklindeki kural gereği Medeni Kanunu’muzun ikinci bölümünde Tapu Sicili başlığı altında yer alan TMK m.997 vd. hükümlerine tabi olunacaktır. Taraflar, bu kuralın aksini herhangi bir düzenleme ile kararlaştıramazlar. Diğer yönden, devre mülk irtifakının kuruluşunda yapının imar mevzuatına tabi niteliği bile önem kazanacak ve mesken nitelikli olma özelliği karşısında bu niteliği taşımayan ünitelerin devre mülk konusu olması mümkün olmayacaktır. Örneğin İmar Kanunu 3.maddenin mutlak bağlayıcı ifadesi bu konuda güzel bir örnek oluşturacaktır. Bu maddenin ‘‘Herhangi bir saha, her ölçekteki plan esaslarına, bulunduğu bölgenin şartlarına ve yönetmelik hükümlerine aykırı maksatlar için kullanılamaz’’ hükmü gereği imara aykırı bir devre mülk hakkı mülkiyeti devri taahhüdü emredici hukuk kurallarına aykırı olarak TBK m.27 hükmünce sözleşmeyi kesin hükümsüz kılacaktır. Diğer yönden tüketici işlemi niteliğinde sözleşmelere konu devre mülk mülkiyeti devir taahhütleri ve de devre mülkün yönetimine dayalı devre mülk sözleşmesine konmuş hükümlerin TKHK’da yer alan birçok hüküm düzenleme konusu içinde kalmakla TBK m.27/II hükmünce kısmi kesin hükümsüzlüğe vücut verebileceği de unutulmamalıdır.
Emredici hükümlerden sonra sırayı, taraf iradeleri ile belirlenmiş anlaşma hükümleri alacaktır. Çünkü, biraz önce de belirttiğimiz gibi, devre mülk irtifakında geniş bir içerik serbestisi tanınmış bulunmaktadır. Getirilen tamamlayıcı hükümler karşısında taraflar, sözleşme serbestisi ilkesi uyarınca, aralarındaki ilişkiyi diledikleri gibi düzenleyebilecektir. Tam bu noktada yukarıda yaptığımız ayrımla, KMK m.65’te anılan sözleşmeyi, kanuni düzenlemenin başarılı olmayan yönüyle, devre mülk hakkının ayni hak olarak tasarruf işlemi ile tescili öncesinde resmi şekle tabi sözleşme olarak mı anlayacağız; yoksa devre mülk yönetim sözleşmesi tanımlamasıyla ifade edilmesi gereken ve fakat kanun koyucunun bu yönde karışıklığı gideremediği devre mülk sözleşmesini mi kullanacağız sorusunun cevabı net olarak anlaşılamamaktadır. Bu yönde, amaçsal yoruma giderek gözlemlerimiz sonucu, devre mülk irtifak sözleşmelerinin resmi senet olarak matbu şekilde taraflarca imzaya konulduğu düşünülecek olursa ve de devre mülk irtifakının kuruluşundaki sınırlı sayı ilkesince taşıdığı özelliğin bir önem arz etmeyeceği de görülecek olursa cevabımız netleşmiş olacaktır. Devre mülk irtifak sözleşmesinin şekle bağlı olma zorunluluğu karşısında -ki, bunu resmi senet olarak adlandırılınca karışıklık önlenmektedir- kat mülkiyetinde yönetim planını işlevinin gören devre mülke konu bağımsız bölümün yararlanma ve yönetimini düzenleyen adi yazılı sözleşmenin devre mülk sözleşmesi olarak ayrıca sözleşme tabiriyle adlandırılmış olmasına dayalı karışıklık giderilince ortada varlığı zorunlu iki farklı sözleşme anlaşılacaktır.
Böylece, devre mülkle ilgili olarak çıkacak hukuki sorunların, tapu kütüğünde tescile dayalı ayni hakkın varlığı sonucu devrelere bağlı karışıklık çıkması gündeme gelmeyecek olmakla temelde paylı mülkiyet birliğine dayalı olarak bağımsız bölümlerin kullanılması, yararlanılması ve yönetimiyle genel giderlerine katılım konusunda varlığı anılan sözleşmenin adi yazılı devre mülk yönetim sözleşmesi olarak anlaşılması gerektiğini ortaya koyar.
Aşağıda bu konuyu devre mülk sözleşmesinin niteliğini, öğretinin büyük bir yanılgısını giderme konusunda ayrıntılı olarak irdeleyeceğiz. Bu bariz ayrıma göre, aslında devre mülkü kuran resmi senedin içeriğine de tarafların irade özgürlüğüne dayalı hükümler konmasına bir engel bulunmamakta ise de tapu dairelerinde bunu başarabilmek güçtür[3]. Çünkü, matbu olarak bilgisayar çıktısının taraflardan imzalanması istenmekle, bu yönde müdahalelerin karşılanmayacağını ve hukukçular için bile bir güçlük arz ettiğini belirtelim.
Buna karşılık, borçlar hukukuna özgü alanda taraf iradeleri ile özgürce belirlenmiş veya yedek hukuk kuralı aksine getirilen sözleşme kurallarının en güzel örneği devre mülk (yönetim) sözleşmesidir[4]. Bu konuda öğretide birçok yazarın devre mülk hakkını nitelemesinde yanılgıya düştüğü bu sözleşme bir üst başlıkta yer alan devre mülkün ayni hak olarak doğumuna vücut veren resmi senet olmayıp devre mülke konu her bir bağımsız bölümde paydaşlar arasında yararlanma ve yönetim sorunlarını bu kuruma özgü olarak düzenleyen metinlerdir. Bu niteliğiyle devre mülk sözleşmesi birçok konuda, öncelikle uygulanacak hükümler getirmektedir. Ayrıca, her bir devre mülke konu bağımsız bölümün kat mülkiyetine konu olması halinde devre mülk sözleşmesiyle bu konudaki genel giderlere katılma borcu konusunda ve ilgili bazı konularda da yönetim plan hükümlerinin öncelikle uygulama alanı bulduğunu görüyoruz. Yönetim planında, kat mülkiyetine konu anagayrimenkul arazisinde mevcut bağımsız bölümlerde, KMK m.62 uyarınca getiren hükmün aksine devre mülk hakkı kurulamayacağına ilişkin kural, bu konuda güzel bir örnek oluşturacaktır. Bu örnek ile anlaşılacağı üzere, yönetim planının getirdiği normatif yasak, kat mülkiyetine veya kat irtifakına konu bir bağımsız bölümde malikin TMK m.683 hükmünce bu yöndeki tasarruf yetkisini ortadan kaldırmakla devre mülk (yönetim) sözleşmesine dayalı irade özgürlüğünün önüne geçmiş olmaktadır. Dolayısıyla devre mülk (yönetim) sözleşmesi ile yönetim plan arasında, devre mülk sözleşmesine öncelik vererek yapılan sıralamaya[5] da katılmak mümkün değildir. Diğer yönden, KMK m.65 hükmünce belirlenen sıralama, devre mülk sözleşmesi ve yönetim planı dışındaki düzenlemelerin varlığını göz ardı etmektedir.
Bu şekilde bir uyuşmazlıkta, emredici hükümlerle ya da taraf iradeleriyle getirilmiş bir anlaşma bulunmuyorsa sorun, yedek hukuk kurallarıyla çözümlenecektir. İşte asıl sorun, burada yatmakta ve aynı uyuşmazlıkta uygulanması gerektiği ileri sürülebilecek farklı hükümler bulunmaktadır. Örneğin devre mülkün yönetimi konusunda, KMK'nın ana yapının idaresi ile ilgili hükümleri mi; yoksa, TMK'nın paylı mülkiyetin idaresi ile ilgili hükümleri mi uygulanacaktır?
Önemi dolayısıyla bu konuya ağırlık tanımamız gerekmektedir. İlk olarak ‘‘sözleşmenin dışında devre mülk hak sahiplerinin karşılıklı hak ve borçlarının tespitinde ve uyuşmazlıkların giderilmesinde Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri uygulanır’’ kuralını getiren görüşe[6] katılmadığımızı belirtmek isteriz. Yine aynı sonuca, kanunun gerekçesini ileri sürerek, devre mülkün taşıdığı özellikler nedeniyle kat mülkiyeti uygulamasına benzetilmesinden hareketle oluşan görüşü de[7] hatalı buluyoruz. Aynı görüşün sonucu olarak, KMK m. 65'te, yer alan ‘‘ilgili diğer kanun hükümleri’’ ibaresinden öncelikle anlaşılması gereken hükümlerin, KMK hükümleri olduğunu savunan görüşe kesin bir ifade ile[8] katılmadığımızı belirtiriz. Çünkü, tarihi yorum metodu malzemeleri içerisinde yer alan meclis hazırlık çalışmaları, gerekçeler kesinlikle bağlayıcı olmamalıdır. Diğer yönden aynı yorum malzemesinden hareket edecek olursak, hükümet teklifinde de KMK hükümlerine, TMK’dan sonra yer verilmiş ve daha sonra da Adalet Komisyonunda TMK’dan önceye alınmadığı gibi ‘‘ilgili diğer kanun hükümleri’’ kapsamı içerisinde düşünüleceği için gereksiz görülerek metinden çıkarılmıştır. Bu sonuç, her ne kadar devre mülk uygulamasını, kat mülkiyeti uygulamasına nitelik olarak benzetmesiyle çatışıyorsa da görüşümüze uygun düşmüştür. Aşağıda ilgili bölümde değineceğimiz gibi, paylı mülkiyet ve irtifak hakkı kurumları dolayısıyla, TMK ile zorunlu bağlantısı olan devre mülk hakkının bu niteliği unutulmamadır. Bu nedenle, bazı sorunlarda, devre mülk uygulamasının, kat mülkiyeti uygulamasına benzetilerek KMK’nın ilgili hükümlerinin uygulanması, sıkıntı verici ve aynı zamanda amaçsız olacaktır. Daha doğrusu amaçsal yorum ilkelerine ters düşecektir. Çarpıcı bir örnek ile devre mülk sahipleri birliğini kat malikleri birliğini oluşturarak her yıl devre mülk sahiplerinin devre mülk sahipleri kurulu adıyla toplanmasını beklemek ve bu kurulca işletme projesi yapılması gerekliliğine ve kesinleşen bir işletme projesi olmadıkça avans niteliğinde genel gider katılım payı toplanamayacağına yönelik görüşler garabetin zirvesini oluşturacaktır. Bu yönde yorumla uyumsuzluk oluşturan diğer örnekleri yeri geldiğince göreceğiz. Bu nedenle, tamamlayıcı hukuk kurallar arasında yapılacak sıralamanın, KMK hükümlerine öncelik verilmeyerek tam aksine TMK’mızın paylı mülkiyete ilişkin hükümlerine (TMK m.688-700) itibarla kanunun ifadesinde yer aldığı şekilde yapılması doğru olacaktır. Sonuç olarak sıralamayı belirtecek olursak, devre mülke özgü uyuşmazlıkların çözümünde;
KMK’nın, devre mülke özgü düzenlenmesi dışında (KMK m.57-65) uygulanacak tamamlayıcı kurallar genel hükümler olacaktır. Genel hükümler kapsamına özellikle irtifak hakkına (TMK m. 779 vd.), paylı mülkiyete ilişkin hükümlerle (TMK m. 688 vd.) diğer TMK hükümleri girecektir. Ayrıca, devre mülke özgü düzenleme dışında kalan KMK hükümleri de ilgili boşluklarda uygulama alanı bulabilecektir. Bunun dışında da birçok mevzuat hükmü konumuzu ilgilendirmektedir. Örneğin, 15/12/1984 Resmî Gazete Tarihli 3091 sayılı Taşınmaz Mal Zilyetliğine Yapılan Tecavüzlerin Önlenmesi Hakkında Kanun, KMK m.64 hükmü dolayısıyla doğacak boşluklarda uygulama alanı bulabilecektir. Yine, İmar Kanunu ve ilgili yönetmelikler de burada sayılabilecek güzel örneklerdendir.
Bu yazı, Devreli Tatil Sistemleri adlı kitabın bir bölümüdür.
[1] Bu konuda bk.: Bülent Köprülü/ Selim Kaneti, Sınırlı Ayni Haklar, B.2, İstanbul 1982, s.14; Oğuzman/Seliçi/Oktay-Özdemir, Eşya Hukuku (2021), s.881; Sirmen, Eşya Hukuku, s.573; Ayan, Zilyetlik ve tapu sicili, s.35; Gürsoy/Eren/Cansel, s.6; Nuşin Ayiter, Eşya Hukuku, 3. Baskı, Ankara 1987, s.3; Mehmet Ünal / Veysel Başpınar, Şekli Eşya Hukuku, 12.Baskı, Ankara 2021, Savaş Yayınevi, s.61; Safa Reisoğlu, Eşya Hukuku, Zilyetlik-Tapu Sicili-Kadastro, 7.Baskı, Ankara 1984, s.28.
[2] Emredici ve tamamlayıcı hüküm için ayrıca bk.: Öztan/Gürpınar, Medeni Hukuk, s.20-21; Mehmet Ayan /Nuşen Ayan, Medeni Hukuka Giriş, 14. Baskı, Ankara 2022, Adalet Yayın Evi, s.41-44.
[3] Aynı yönde KMK’mızın 2.maddesinin e bendindeki sözleşme tabiriyle kat mülkiyeti kuran resmi senedin (KMK m.13) anlaşılması gerektiğine yönelik tanımlayıcı hüküm getirilmiş olsa da, matbu bu senetlerin kırk yılı aşan mesleki tecrübemizle içeriğine müdahale ile hüküm koyabilmiş kişilerin varlığına rastlanmamıştır.
[4] Devre mülk sözleşmesini eserde bu sözleşmenin başlığı altında irdeleyerek aslında devre mülk yönetim sözleşmesi olduğunu vurgulayacağız. Bk., aşağıda, §19 başlığı altında incelenmiştir.
[5] Bu sıralama için bk.: Ayşe Akdemir, Devre mülk Hakkı, Ankara 1986, s. 74.
[6] Safa Reisoğlu, Devre Mülki Hakkının İşleyişi, Milliyet Gazetesi 25.6.1985 T., s. 2.
[7] Akdemir, Devre Mülk Hakkı, s. 73.
[8]Akdemir, Devre Mülk Hakkı, s. 72. Ayrıca bu konuda bk.: Oğuzman/Seliçi/ Oktay- Özdemir, s.839.
