Yeni Soru Gönder

Soru Cevaplarla Kira Hukuku Gönderilen Sorular

Hayati Ahmet HELVACI

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılan bir arsa ile alakalı olarak Müteahhit kat irtifak tapuları çıkmadan satış vaadi ile taşınmaz satmıştır. Müteaahhit belirlenen süre içerisinde taşınmazı teslim edememiş ve %50 civarında inşaat bırakmıştır. Müteaahhitin 3. kişilerdeki çekleri ile alakalı da süreç kesinleşmiş ve arsa sahiplerine 89/1 haciz ihbarnamesi gönderilmiştir. Arsa sahipleri konuya ilişkin olarak ihbarnameye itiraz etmiş ve müteaahhitin henüz herhangi bir alacağı olmadığını beyan etmişlerdir. Müteaahhitin devir hakkı da yoktur. Ancak arsa sahipleri ile sözleşmeyi karşılıklı olarak fesih ederek gösterdiği kişiyle sözleşme yapmalarını sağlayacaktır. Arsa sahipleri 89/1 haciz ihbarnamesi gönderen kişilerin borçlarının müteaahhitin gösterdiği kişi tarafından ödenmesi koşuluyla gösterilen kişi ile sözleşme yapmayı kabul etmişlerdir. Söz konusu durumda herhangi bir hukuki sorun çıkmaması açısından yeni müteahhit yapıyı tamamlayamayan eski müteahhitin satış vaadi olan kişilere mi öncelikli ödeme yapmalıdır (inşaatın geldiği durumdaki değer tespiti 80 milyon tldir.) yoksa haciz ihbarnamesi gönderen 3. kişilere mi ödeme yapması gereklidir? arsa sahipleri satış vaadi olan kişilere ilişkin herhangi bir ödeme yapılıp yapılmamasının kendisini ilgilendirmediğini beyan etmiştir. Yeni sözleşme yapılması için haciz ihbarnamesi çeken kişilere ödeme yapılmasını şart koşmaktadır. konuya ilişkin 2. sorum ise satış vaadi bulunan kişilerin arsa sahiplerini kendilerine ödeme yapılması hususunda hukuken zorlayabileceği bir yöntem var mıdır?

EDA ÇETIN

Yüklenicinin işi teslim etmiş kabul edilmesi için sözleşmeye, yapı kullanım izninin alınmasını mı yoksa kat mülkiyeti tapusunun alınmasını yazmak mı daha uygun olur?

Sıla Rana Çıkrık

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde müteahhidin kat maliklerine teslimden itibaren 45 bin tl ödeyeceği kararlaştırılmıştır. Ancak günümüze kadar ödeme olmamamıştır üzerinden 1 yıldan fazla zaman geçmiştir. Burada faiz ne zamandan beri hesaplanmalıdır, tapu tarihi mi başka bir tarih mi? faiz türü nedir?Ayrıca direkt icra takibine mi koyulmalı dava mı açılmalı bu durumda, zamanaşımı ve hak düşürücü süre var mıdır? görev ve yetkili mahkeme nedir? Teşekkürler

Cansu Hasçiçek

Arsa sahibi konumundaki bir konut yapı kooperatifi, kendi mülkiyetindeki arsada bir anonim şirket ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalamayı planlamaktadır. Kooperatifin geçerli bir yapı müteahhitliği yetki belgesi mevcut olup, yapı ruhsatı ve sair izinlerin bu belge üzerinden alınması, buna karşılık fiilen inşaat faaliyetlerinin müteahhitlik belgesi bulunmayan bu şirket tarafından yürütülmesi öngörülmektedir. Bu çerçevede, söz konusu sözleşmenin hukuken kat karşılığı inşaat sözleşmesi olarak geçerlilik taşıyıp taşımayacağı, şirketin bu durumda yüklenici sıfatını kazanıp kazanamayacağı, bağımsız bölüm devri veya tapu tescili gibi aynî hak taleplerinde bulunmasının mümkün olup olmayacağı, yapı ruhsatında yalnızca kooperatifin yer almasının ileride geçersizlik, hak kaybı ya da hukuki ihtilaf doğurup doğurmayacağı ve bu tür bir ilişkide söz konusu şirketin alt yüklenici, taşeron ya da fiili yüklenici olarak mı değerlendirileceği hususlarında görüşlerinizi rica ederim.

Dağhan Yakar

10 katlı ana yapıda riskli yapı tespit raporu var. Yıkım ve tahliyeye yönelik idari sürelerinin sonuna gelinmiş iken maliklerden biri KMK 19/2 atıf yaparak Sulh Hukuk Mahkemesinde ana tasinmaz icin güçlendirme talebinde bulunuyor. Yıkıma yönelik tedbir kararı alırsa arsa payı kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre taşınmazın teslimi ve sözleşmenin geçerliliğine nasil etkiler ?

Nazan KAYACI

2019 İstanbul Silivri depreminde ağır hasar olan yapı Belediye tarafından yıkılmıştır .Arsa malikleri organize olamadıkları gibi 1/3 hisseye tekabül eden arsa malikleri bir yüklenici adına vekaleten inşaat kalfasıyla APKİS imzalamıştır. Kalan 2/3 hissenin arsa malikleri başka bir yüklenici ile anlaşma imzalamak üzere tarafımıza geldiler.1/3 hissenin arsa maliklerinin yaptığı sözleşmenin geçerliliği var mıdır? Yüklenicinin kalfasına vekaletname vermesiyle sözleşme akdetmiş olması kendisine ulaşıldığında işlerin tamamını kalfanın yürüteceği bilgisini aldık böyle bir uygulama mümkün olabilir mi müteahhitlik belgesi olan yüklenicinin tüm işlerini vekaleten yaptırabilir mi? Bu sözleşmenin , genel sözleşme bakımından etkileri ne olabilir, Arsa maliklerine ne öneririz?

EMİNE Özcan

Müteahhitin arsa sahipleriyle yaptığı kat karşılığı inşaat sözleşmesi mücbir sebepler halinde süreler durabileceği yazılmış ancak sözleşme 2018 tarihli olduğu için Covid gibi bir mücbir sebepten bahsedilmemiştir. Müteahhit 2021’de İnşaatı teslim etmesi gerekirken 2022’de İnşaatı teslim etmiştir. Bir kısım Arsa sahibi de İnşaat’ın geç teslimi kaynaklı kira ve maddi zarar talebiyle dava açmıştır işbu davada davalı müteahhit Covid döneminde inşaatın durmasını hukuki olarak mücbir sebep gösterebilir mi

EMİNE Özcan

Müteahhit kat karşılığı inşaat sözleşmesi arsa sahibine bir daire verileceğini yazmış ancak dairenin niteliğini sözleşme içeriğini açıklamamıştır arsa sahibi teslim edilen dairenin nitelik ve nicelik olarak anlaşma konusu daire olmadığını iddia ederek dava açmıştır. İşbu davada sözleşme belirsizliği arsa sahibi mi yoksa müteahhit lehine yorumlanması gerekir

Mehmet Ali Koçdemir

Yüklenici, taraflar arasında akdedilen 2019 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca 2021 yılı içerisinde taşınmazı iskanını alarak teslim etmiştir. Ancak teslimden sonra bina içerisinde betonun hatalı olarak kullanılmasından dolayı hasarlar ve ayıplar ortaya çıkmıştır. Kat malikleri yükleniciye sorunları bildirdiğinde yeniden sıva işlemi vs. yaptırmış ancak ertesi yıl tekrar aynı sorunla karşılaşılmıştır. 2024 yılı içerisinde bir başka üçüncü kişiden taşınmaz satın alan kat malikinin (Satın alırken apartmanın sıvalı hali olduğu için anlayamamıştır.) bu tarih itibariyle yükleniciye karşı talepte bulunma imkanı var mıdır? Arsa payı karşılığı inşaatı sözleşmesinin tarafı olmayan üçüncü kişi de yüklenicinin ayıplı ifa ettiği taşınmazdan dolayı zararının tazminini isteyebilir mi? Söz konusu zararın tespitinde öncelikle delil tespiti yoluna gidilebilir mi?

Aytaç Avci

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde dairenin teslim edilmesinde gecikme yaşanması durumunda sözleşmede kira bedelinin ödenmesine ilişkin madde olmasa da kira bedeli talep edilebilir mi?Talep edilebilirse zamanaşımı 5 yıl mı olur?

suayb vural

Arsa sahibi ile yüklenici arasında yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hakkında mahkeme kararı ile iradeler birleşiyor ve geriye etkili fesih kararı veriliyor. İnşaat %60 seviyesinde. Yüklenici, inşaatın başında kat irtifakı tapuların tamamını alıyor ve tapuların %90'nı düşük peşinatlar karşılığında 3.kişilere devrediyor. Bam ve yerel mahkeme "inşaatın bitirilmemesinde yüklenici kusurlu olduğundan ve davanın açılmasına sebebiyet verdiği" gerekçesiyle yargılama gideri ve vekalet ücretinin yüklenicinin ödemesine karar verdi. Gerekçeli kararda yazdığım kısım dışında kusura yönelik başka gerekçe ve değerlendirme bulunmamaktadır. Tarafımızca karar, kusur değerlendirmesi yönünden istinaf edildi. Yargılama boyunca kusur yönünden bir değerlendirme ve araştırma yapılmamıştır. Aynı zamanda müvekkil yüklenicinin sebepsiz zenginleşmeye dayalı imalat bedeline ilişkin açmış olduğu dava mevcut. İmalat bedeli davasında mahkeme, geriye etkili fesih davasını bekletici mesele yaptı. Bu durumda mahkemenin yüklenici hakkında yaptığı kusur değerlendirmesi diğer mahkemeler için bağlayıcı olur mu yoksa kusurun arsa sahibi tarafından açılacak tazminat davasında ayrıca ispat edilmesi mi gereklidir ? Yüklenicinin kusurlu olması imalat bedelini alınmasına engel olur mu?(kanaatimce kusur değerlendirmesi sebepsiz zenginleşme kapsamında imalat bedelinin alınmasına engel olmayacağını düşünüyorum. Ancak arsa sahibinin menfi zarar kapsamında yükleniciye tazminat davası açabileceğini düşünüyorum.) Arsa sahibi yükleniciden menfi zarar kapsamında fiili zararlar dışında hangi taleplerde bulunabilir, sözleşmenin yapılmamasında doğan zarar nasıl ispat edilebilir ve zarar nasıl hesaplanabilir? Avans tapu içtihadının değişmesi durumunda yüklenicinin imalat bedeli nasıl hesaplanarak verilecek ve sözleşme nasıl tasfiye edilecek? Anlattığım somut olayda geriye etkili fesih kararının kesinleşmesi ile beraber yüklenici imalat bedelini alabilir mi? Avans tapu uygulamasının değişmesi

suayb vural

Arsa sahibi ile yüklenici inşaat %30 seviyesinde iken sözleşmeyi 2018 yılında noterden karşılıklı olarak fesih ediyorlar. Fesih sonrası yüklenici müvekkile imalat bedeli ödenmiyor. Müvekkil de imalat bedeline ilişkin dava açıyor. Dava müvekkil yüklenici lehine sonuçlanıyor. Arsa sahibi teminat yatırıp tehiri icra kararı alıyor. Kararı istinaf ediyor. Bam, imalatın faydalı imalat olup olmadığı imar mevzuatına uygun olup olmadığı yönünde rapor alınması ve alınan rapora göre faydalı imalat olması halinde fesih iradelerin birleştiği tarihteki yani 2018 yılındaki piyasa değerine göre imalat bedeline hükmedilmesi yönünde karar vererek dosyayı yerel mahkemeye iade ediyor. Bilirkişi inşaatın arsa sahibinin lehine ve mevzuata uygun olduğu yönünde rapor veriyor. Ancak 2018 yılındaki inşaatın bedeli 5 milyon iken 2025 yılında 100 milyon tl değerinde olduğu için tarafımızca mevcut davada munzam zarar talep ettik. ayrıca munzam zarar yönünden dava açarak mevcut dava ile birleştirdik. Enflasyon karşısında eriyen alacağa ilişkin anayasa mahkemesinin 6 ve 15 hukuk dairelerinin bir çok güncel kararı var. Sizce bu davada mahkeme hakimi nasıl bir hüküm kurmalıdır?

Tolga Ramazan Selçuk

Paylı (Müşterek) mülkiyete tabi olan taşınmazda taşınmaza ilişkin %98 paya sahip olan Malikler (İş Sahipleri) ile Yüklenici Şirket arasında Noterde Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi Ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşme akdedilmiştir. Sözleşme kapsamında Maliklerin taşınmaz üzerinde bulunan pansiyonu yıkması, Yüklenicinin ise sözleşmenin tarafı olmayan ancak taşınmazın %2’lik payına sahip olan üçüncü kişilerden paylarını 15.02.2025 tarihine kadar devralacağı ve akabinde inşaat için gerekli hazırlıklara başlayacağı kararlaştırılmıştır. 15.02.2025 tarihine kadar üçüncü kişilerde bulunan payların satın alınmaması halinde Maliklerin yasal hakları saklı tutulmuştur. 15.02.2025 tarihine kadar payları satın alacağını vaad eden Yüklenici bu vaadini kendi kusurlarından ötürü yerine getirememiş, Malikler ise taşınmaz üzerindeki pansiyonu yıkmıştır. TMK m.692’e göre taraflar arasında yapılan sözleşmenin geçersiz midir? Malikler, sözleşmenin geçersiz olup olmama durumuna göre sözleşmeye dayalı cezai şart veya tazminat talebinde bulunulabilir mi? Malikler, sözleşmeye güvenerek yıktıkları pansiyon nedeniyle meydana gelen zararını ve pansiyonun işletilememesinden kaynaklanan kar kaybının Yükleniciden talep edebilir mi? Yine Sözleşmenin geçerli olup olmamasına göre Malikler, TBK m.473/1 gereği sözleşmenin sona erdirilmesi mümkün müdür? TBK m.473/1 göre sözleşmenin sona erdirilmesi halinde TBK m.125/2’ye göre müspet zararlar mı, yoksa m.125/3 göre menfi zararlar mı talep edilebilir? Sözleşmede menfi ve müspet zararların bir arada talep edileceği düzenlenmişse her iki zarar kalemi birlikte talep edilebilir mi?

Mehmet CIFCIOGLU

Uygulamada cogu muteahhit teminat mektubu vermekten imtina etmekte, ozellikle masrafindan dolayi. Arsa sahibi icin en buyuk risklerden birisi de binanin yarida kalmasi. Teminat mektubu disinda arsa sahibini en iyi koruyan mekanizma nasil kurulmali? Ozellikle kat irtifaki tapularinin arsa tamamen bitirilmeden muteahhite teslim edilmemesi disinda ne gibi bir koruma mekanizmasi ongorulebilir?

SERPIL DELi

Taşınmaz maliklerinin %90 yüklenici ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıyor ve ilgili iş takibi vekaletlerini veriyorlar. Ancak yüklenici ile sözleşme yapan arsa sahipleri başka bir yüklenici firma ile de sözleşme yapıyorlar. Ve ilk yaptıkları sözleşme ile ilgili iş takibi için verdikleri vekaleti azlediyorlar. bu durumda ne olur ? ne yapmak lazım çünkü ortada hukuken geçerli 2 sözleşme var.

Gamze Olgun

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca müteahhit edimini yerine getiremez ve sözleşmede belirlenen sürede işi tamamlayamaz ise; inşaatın %70 oranında tamamlandığı nazara alınıdğında arsa malikinin geriye etkili fesih talepli dava açmış olması ve yüklenicinin de tamzinat davası açmış olması halinde fesih noktasında iradelerin birleştiğinden bahsedilebilir mi?

Dilara ERASLAN

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde , arsa sahibinin sözleşmenin geriye dönük feshi ile tapu iptal tescili isteminde inşaatın %90 kıstası her blok bakımından ayrı ayrı değerlendirilebilir mi, sözleşmede belirtilen asa payı ve inşaat oranına göre bir değerlendirme yapılması mı gerekir.

Gamze Olgun

Arsa malikinin, yüklenicinin temerrüdü nedeniyle (inşaatın yıllarca %70 seviyesinde bırakılıp projesinin dahi olmadığı, imar affından yararlanıldığı göz önünde bulundurularak) açmış olduğu geriye etkili fesih davasında mahkeme hakimi yükleniciye inşaatı tamamlaması için süre verebilir mi? Ben bu noktada inşaatın bitirilmesi hususunda süre veremeyeceği kanaatindeyim. Zira yüklenici zaten temerrüde düşmüş ve arsa maliki geriye etkili fesih talep etmiş olup; dava dilekçesinin davalıya tebliğ olunduğu tarihte dönme beyanı hüküm doğurmuş olup bu tarihten sonra davacı arsa sahibinin, davalı yüklenicinin ifa teklifini kabul etmek yükümlülüğü kalmadığı gibi kabule de zorlanamaz. Bunun üzerine arsa malikini sözleşmeyi ayakta tutmaya zorlamak hukuken olanaklı olmadığı gibi, davayı açtığı anda haklı olan arsa malikinin böyle bir karar (inşaatın tamamlanması) sonrası açmış olduğu geriye etkili fesih davasında nasıl bir karar verilebilecektir? öyle ki; davanın açıldığı tarihte inşaatın seviyesi ve yapılan masraflar farklı ve daha düşük iken, tamamlatma kararı sonrası daha yüksek olacaktır. bu durum ise arsa malikini zora sokacağı gibi %90dan fazla tamamlanma halinde geriye etkili feshin şartları oluşmayacaktır. Cevaplarınızın için şimdiden teşekkür ederim

Dilara ERASLAN

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde , sözleşmenin geriye dönük feshi halinde yüklenici- müteahhitten daire ( arsa payı ) satın alan 3. Kişilerin arsa sahibine karşı hak ve borçları nelerdir? Güncel içtihatı birleştirme kararı kapsamında müteahhitten arsa payı (daire) alan 3. Kişilerin iyi niyet iddiasında esas alınacak kıstaslar nelerdir. Arsa payını yani iskan ruhsatı alınmamamış daireyi müteahhitten dava yolu ile kazanıp tescil alan 3. Kişi kat malikleri bakımından iyiniyetli malik olup olmadıkları hakkında nasıl bir kanaate varılmalıdır.

Nazan KAYACI

Arsa karşılığı inşaat sözleşmelerin genelinde, hangi arsa payı malikinin hangi bağımsız bölüme sahip olacağına dair çerçeve bir plan içeriyor. Fakat genelde sözleşmede bu bağımsız bölümlerin metre kareleri yahut rayiç değerleri belirtilmiyor. Kat mülkiyeti kanunu m. 3'e göre, maliklere tahsis edilecek bağımsız bölümlerin değerlerinin, maliklerin arsa payıyla orantılı olması gerekse bile, müteahhit iş sahiplerinden aldığı vekalet ile bu orantıya dikkate etmeden kat irtifakı ve kat mülkiyet kurar ise iş sahipleri çerçeve plan içeren sözleşmeyi imzaladığından dolayı arsa payı düzeltme davasında haklı olur mu ? Kat irtifakı veya kat mülkiyetine geçilmiş bir taşınmaz için arsa payı düzeltme davası kazanılmasının pratik faydası ne olacaktır, bu davada davacı arsa payına göre çok değerli almış malikin bağımsız bölümüyle kendi bağımsız bölümünü mü değiştirileceğine dair bir hüküm mü verilecektir yoksa fazla değer için tazminat mı istemek gerekecektir ve bu tazminatın talebi işsahibi ile arsa payına göre değerli bağımsız bölüme karşı mı yöneltilmesi gerekir ? Bir taşınmaz üzerinde bulunan bir bağımsız bölüm, kat irtifakı kurulurken ve şu an, diğer bağımsız bölümlerden daha değerli ancak tahsis edildiği arsa payı daha düşük ise(kat mülkiyeti kanunu değişmeden önce rastgele yapıldığı için), bu bağımsız bölüm sahibi yeniden yapılan inşaat sonrasında, arsa payına göre değil de daha önceki kat irtifakı kurulurkenki bağımsız bölümün değerine orantılı olarak bağımsız bölüm paylaşımı isteyebilir mi bir arsa maliki kendisine tahsis edilecek kat aynı olmak kaydıyla kendisi açısından daha teminatlı bir sözleşme yapabilir mi ? Yargı içtihatlarına göre, oy birliği ile yapılması gereken bu sözleşmeler, ayrı zamanalar yapılması yetkisiz işleme icazet vermek gibi mi nitelendirilmektedir ?