e-kitap | Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Dönme Hakkında Ayni Etkili Dönme Görüşüne ve Özellikle Yargıtay 15. Hd.’nin Yerleşik Kararlarındaki “Avans Tapu” Nitelemesine İlişkin Eleştiriler

Bu kitap, e-kitap formatında olduğu için 0,44 ağaç kesilmekten kurtarılmıştır.

E-Kitaplar

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Dönme Hakkında Ayni Etkili Dönme Görüşüne ve Özellikle Yargıtay 15. Hd.’nin Yerleşik Kararlarındaki “Avans Tapu” Nitelemesine İlişkin Eleştiriler

Yayınevi: Aristo Yayınevi
Yazar: Prof. Dr. Etem Saba ÖZMEN
Sayfa Sayısı: 61
Yayın Tarihi: 27.09.2020
Baskı: 1
Tür: E-kitap
Basılı Olsaydı Fiyatı: 45,00

45,00 TL

18,00 TL

Sepete Ekle

Bu kitap 3262 kez incelendi; 246 adet satıldı.

Kategoriler: Borçlar Hukuku, Bütün Hukuk Kitapları, Medeni Hukuk, Taşınmaz (Gayrimenkul) Hukuku

Açıklama Yazar Bu Kitap İçin Kaç Ağaç Kesiliyor ?

Anayasa Mahkemesi’nin anılan başvuru üzerine Yargıtay’ın yerleşik kararlarıyla vardığı sonuçla aynı yöndeki kararı karşısında tüm vatandaşların başına gelebilecek kan dondurucu kararı hakkında uyarıda bulunmak amacıyla bu makaleyi kaleme alıyoruz[1]. Bu ve benzer somut uyuşmazlıkta kurgu en basit anlatımıyla aynen şöyle gelişmektedir: Tedbirli bir alıcı olarak bir bağımsız bölümü satın alma yolunda avukatınızla tapu dairesinde araştırmanızı yapıyorsunuz; ardından tapu senedinde malik hanesinde satıcının adını görerek tapu dairesinde yapılan resmi senetle (satış sözleşmesinin tapu müdürlüğünce tanzimi ile) adınıza tescili sağlıyorsunuz. Bu durumda henüz yapı kullanma izin belgesi alınmamış olduğu için tescili adınıza yapılacak veya yapılmış tapu, kat irtifakı tapusudur. Bu işlem, malikin tescil talebi ile yapıldığı sırada hiçbir geçersizlik sorunu taşımamaktadır. ANCAK SİZİN İÇİN TEHLİKENİN KAYNAĞI, ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ UYARINCA ARSA MALİKİNİN YÜKLENİCİYE DEVRETTİĞİ ARSA PAYINA BAĞLI OLARAK YÜKLENİCİNİN EDİNDİĞİ KAT İRTİFAKI KURULMUŞ BAĞIMSIZ BÖLÜM ÜZERİNDEKİ MÜLKİYET HAKKINI ÜÇÜNCÜ KİŞİ OLARAK EDİNMİŞ OLMANIZDIR. GEÇERLİ SATIM SÖZLEŞMESİ İLE DEVRALMIŞ OLSANIZ DA SONRASINDA ARSA MALİKİ İLE YÜKLENİCİ ARASINDA ORTAYA ÇIKAN UYUŞMAZLIK ÜZERİNE TARAFI OLMADIĞINIZ SÖZLEŞMEDEN DÖNÜLMESİ HALİNDE ARSA MALİKİNE EDİNMİŞ OLDUĞUNUZ TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİ İADE ZORUNDA KALACAKSINIZ. BU YOLDA HİÇBİR İTİRAZINIZ MAHKEMECE DİKKATE ALINMAYACAKTIR. ASLA İYİNİYETLİ OLDUĞUNUZU İLERİ SÜREMEYECEKSİNİZ.

Uygulamada artık sayısı yüzler olarak ifade edilen bu yönde üçüncü kişilere açılmış davaların gittikçe artmasının nedeni, anlaşılacağı üzere arsa sahiplerinin bu yönde hukuki temelden yoksun kozlarını öne sürme arzularıdır. Anılan tehlike göz önüne alınmadan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi tarafı yükleniciden bağımsız bölümünün mülkiyetini devralan dönülen sözleşmenin tarafı olmayan üçüncü kişilerin, yüklenicinin gerçekleştirdiği imalatların %90 ve zaman zaman %95 tamamlama oranına kavuşmamasına dayalı olarak (bu oran, Yargıtay’ın son yıllardaki kararlarında belirlenmiştir[2]) ve Anayasa Mahkemesi kararına konu olarak yapı kullanma izin belgesi alınmamasına dahi aynı yönde bağlanan sonuçla arsa malikinin, yüklenicinin temerrüdüne dayalı olarak sözleşmeden dönmesi sonucu andığımız tehlikeyi “hayatın olağan akışına uygun olarak” düşünmesi beklenmemesi gerekirken, verilen kararların yarattığı sancıları irdelemek istiyoruz. Bu durumda sözleşme tarafı olmayan üçüncü kişilerin Yargıtay kararları ile getirilen özen yükümlülüğü ile edindikleri kat irtifakı tapusunu yükleniciden edinmekle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca inşa edilen binanın Yargıtay tarafından kabul edilen yukarıda andığımız tamamlama niceliğine ulaşamama riskini üstlendikleri kabul edilmektedir.

Bu sonuç çok hatalıdır. Yargıtay’ın andığımız yerleşik içtihadıyla ülkemizde bu “sözde” riske katlanmak zorunda bırakılmış binlerce kişi bulunmaktadır. Makalemizin konusunu oluşturan Anayasa Mahkemesi’nin önüne gelen somut olayda Faik Tari 16/104 oranındaki kat irtifaklı arsa payını 6.2.1992 tarihinde, Sultan Tari ise 32/104 oranındaki kat irtifaklı arsa payını 9.3.1998 tarihinde yükleniciden edinmiştir. Bağımsız bölümlerde yapı kullanma izin belgesi olmasa da 1983 yılında 2814 sayılı Kanun ile değişik Kat Mülkiyeti Kanunu m. 17/son hükmünün “Kat irtifakı kurulmuş gayrimenkullerde yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi anagayrimenkulün yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri olarak uygulanır.” şeklindeki kuralı gereği anılan çoğunluğun ikameti yasal olarak sürdürülmekte iken karara konu Anayasa Mahkemesi ve Yargıtay kararlarında 24 yıl sonra taşınmazın mülkiyetinin iade zorunda kalınması gerçekten kan dondurucu nitelikte olup dayandığı temeller itibariyle tamamen hukuka aykırıdır[3].

Kararla varılan bu noktada inşaatın tamamlanma niceliği olan %90-95 seviyeleri aşılarak yapı kullanma izin belgesi alınmamasına dayalı ileriye etkili olmaksızın sözleşmeden dönme sonucu sözleşmenin baştan itibaren geçersiz hale geldiğinin kabulüyle bu yöndeki kararların verilmesi, bu kararın duyulmasıyla birlikte üzücü sonuçlara yol açacak niteliktedir. Şöyle ki, yukarıda andığımız KMK m. 17/son hükmündeki değişiklik ile yapı kullanma izin belgesi olmasa da bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa kat mülkiyeti hükümlerinin uygulanması gerektiği kabul edilmiştir. Ülkemizde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi sonucu yapılan inşaatlarda yapı kullanma izin belgesinin alınmamış olması adeta kural halini bu hüküm sayesinde almıştır. Hal böyle olmakla, bu tür bağımsız bölümlerin kat irtifakı tapusu ile defalarca el değiştirmiş olması gerçeği karşısında bu kararı emsal alan davaların açılmaya başlanması halinde yaratacağı olumsuz sonuçların tehlikesine işaret etmek istiyoruz.

Bu yönde eleştirilerimize muhteşem zekâ ürünü Roma hukukundan gelen ilkelere ve TMK ve TBK hükümlerine değinerek fahiş hatalı sonuçlarıyla Yargıtay ve Anayasa Mahkemesi kararının bu ilkelere ne denli ters düştüğünü vurgulayarak değineceğiz.

Bir yönde açıklamalarımıza geçmeden “önce” ilginç bir saptama ile başlamak istiyoruz. Şöyle ki, Anayasa Mahkemesi’nde verilen kararın iki muhalif üyeye karşılık üç üyenin aynı yöndeki görüşü ile verildiğini; üyelerin uzmanlık alanlarını incelediğimizde iki muhalif üyenin lisansını hukuk (muhalefet gerekçeleri de tamamen bilimsel temelden yoksun ve fakat sonucu itibariyle doğru karar olmakla) ve fakat üç üyeden bir üyenin iktisat, ikinci üyenin de maliye alanında aldığını görmekteyiz. Araştırma derinleştikçe anlaşılacağı üzere ancak eşya ve borçlar hukuku öğretisine hâkim hukukçuların doğru gerekçelere dayanan saptamalarla bu iki öğreti arasında birbiriyle bağlantı kurması sonucunda hukuka uygun bir karar verilebilir. Dolayısıyla pek çok hukuki kurumu birlikte değerlendirerek sonuca varılması gereken böylesine teknik bir durumda gerekçelerin yetersiz olması karşısında ülkemiz açısından üzüntü taşıdığımızı ifade etmek isteriz.

[1] Artık rahatsız edici boyutuyla yol açtığı korkunç sonuçlar günlük gazetelere haber olur hale gelmiştir. Bkz. http://www. hurriyet.com.tr/cok-tartisilacak-karar-tapulu-eviniz-elden-gidebilir-40615001

[2] Yargıtay 15. Hukuk Dairesi’nin “prensip kararı” olarak nitelendirilen içtihatlarında eserin büyük kısmının tamamlanmış olması ve fakat yüklenicinin temerrüde düşmesi dolayısıyla işsahibinin sözleşmeden “dönemeyeceği”, bu beyanın sözleşmeyi “feshetme” sonucunu doğuracağı kabul edilmektedir. Yargıtay uygulaması incelendiğinde sözleşmeye son vermenin fesih sonucunu doğurduğunu kabul eden kararlarda son yıllarda eserin tamamlanma oranı en az %90 olarak kabul edilmektedir. %90’ın altındaki tamamlanma oranı ise, sözleşmeden dönen taraf açıkça sözleşmeyi fesih iradesinde olduğunu bildirmedikçe, sözleşmeden dönme sonucunu doğuracaktır; başka bir deyişle, eserin tamamlama oranının %89 ve daha aşağısı olması halinde arsa sahibinin sözleşmeyi sona erdirmesi, sözleşmeden dönme sonucunu doğurmaktadır.

Yargıtay’ın tamamlanma oranına ilişkin olarak sözleşmenin ileriye etkili biçimde sona ermesi yönündeki kararlarından bazıları şöyledir: “İnşaatın %92 seviyesinde bulunması ileriye etkili feshi gerektirir.”, Yargıtay 15. HD. E. 2009/1031, K. 2009/4125, T. 1.4.2009; “İnşaatın büyük oranda tamamlanması (%90’ın üzerinde) durumunda Medeni Kanunun 2. maddesi hükmünce akdin ileriye dönük feshi kabul edilebilir.”, Yargıtay 15. HD. E. 2003/3057, K. 2004/88, T. 14.1.2004; “Akdin ifa ile sonuçlandırılmadığı gibi akdin büyük oranda (%95) oranında ifa edilmiş değildir... kabule göre de %75 seviyenin feshedilemeyecek aşama olarak kabulüyle, hükme varılması da usul ve yasaya aykırıdır.”, Yargıtay 15. HD. E. 2014/5121, K. 2015/286, T. 21.1.2015; “Somut olayda, mahkemece inşaatın tamamlandığı %96 oranına göre, ileriye etkili feshe karar verilmesi yerindedir.”, Yargıtay 15. HD. E. 1996/6770, K. 1997/1356, T. 13.3.1997; “...inşaatın %90 üzerinde tamamlan- dığı anlaşıldığı takdirde bu seviyeye göre yüklenicinin hak ettiği bağımsız bölümlerin adedi ve konumları belirlenip akdin ileriye etkili feshine...”, Yargıtay 15. HD. E. 2004/7507, K. 2005/505, T. 4.2.2005; “...inşaatın %90 ve üzeri oranına ulaşması ve ayrıca kalan eksik işlerin de sözleşmede amaçlanan kullanıma engel oluşturmadığının belirlenmesi halinde ileriye etkili feshin koşullarının gerçekleştiği gözetilmeli, bu koşulların gerçekleşmemesi halinde ise sözleşmenin geriye etkili feshi koşullarının oluştuğu sonucuna varılmalıdır.”, Yargıtay 23. HD. E. 2014/432, K. 2014/4157, T. 29.5.2014.

[3] Yıllar önce Yeditepe Üniversitesi’nde konuk olarak katıldığım bir sempozyumda konuk olan rahmetli Prof. Dr. Mustafa Dural’ın Yargıtay’ın kararlarını eleştirirken “Hatalı kararlar kanımı donduruyor” şeklinde bir beyanda bulunmuştu. Kendisini anarak bu tabirle kararları eleştirmek istiyorum.